Stopa kapitalizacji wynosi... Definicja, cechy obliczeniowe i przykłady

Inwestorzy w nieruchomości wykorzystują w swojej działalności różne liczby. Dotyczy to wyceny nieruchomości przynoszących dochód. Interesująca może być lokalizacja pojazdu lub wszelkie przyszłe zmiany w tym obszarze, np. Stopa kapitalizacji jest jednym z najważniejszych wskaźników, który ma bezpośredni wpływ na podejmowanie decyzji w nieruchomościach. Inwestorzy używają go do porównania różnych nieruchomości w celu oszacowania potencjalnego zysku.

Definicja

Co to jest stopa kapitalizacji? Wskaźnik ten jest stosunkiem ceny nabycia obiektu do dochodu netto. Kalkulując to, inwestorzy obliczają stosunek wartości rynkowej nieruchomości do dochodu netto, jaki generuje ona w ciągu roku.

W wyniku tych obliczeń można dowiedzieć się, jaki procent dochodu można uzyskać z zakupu danego składnika majątku. Warto zaznaczyć, że stopa kapitalizacji jest w rosyjskich realiach wielkością dość kontrowersyjną. Nie zawsze możliwe jest jej dokładne obliczenie. Wynika to z braku informacji statystycznych na rynku nieruchomości.

Aplikacja

Stopa kapitalizacji to stopa, która jest stosowana w celu sprowadzenia strumieni dochodów do jednej wartości. W ekonomii wskaźnik ten dostarcza informacji o stopie zwrotu, jaką otrzyma inwestor, uwzględniając określone ryzyko, a także możliwe zmiany wartości nieruchomości.

W Rosji ta metoda obliczeniowa jest rzadko stosowana. Wynika to z faktu, że wiarygodne informacje można uzyskać tylko wtedy, gdy wyceniany obiekt (np. przedsiębiorstwo) generuje spójne zyski.

Co to jest dobre dla?

Więc wiesz, jaka jest stopa kapitalizacji. Ale to nie wszystko musisz wiedzieć. Powyższy wskaźnik pozwala na szybkie porównanie możliwości inwestycyjnych. Zwykle jest on wyrażony w postaci procentowego zysku, jakiego inwestor może się spodziewać przy zakupie nieruchomości. Dlatego właśnie ten wskaźnik Idealny dla porównanie kilku podobnych opcji inwestycyjnych. Korzystając ze stopy kapitalizacji, można szybko porównać poziom potencjalnego dochodu i tym samym ograniczyć liczbę dostępnych opcji.

Stopa kapitalizacji pozwala określić stopę zwrotu. Jeśli znasz współczynnik w danym obszarze, łatwo jest obliczyć dochód netto, który będzie potrzebny do odzyskania inwestycji. Wystarczy pomnożyć wartość i stopę kapitalizacji. Ujawnia on przybliżony poziom stawek czynszu, poniżej którego potencjalny wynajmujący nie powinien obniżać poprzeczki. Jeśli użyjesz tej metody kalkulacji, możesz zdecydować, czy transakcja jest opłacalna

Ważne jest, aby wiedzieć

Eksperci nie zalecają przyjmowania stopy kapitalizacji jako jedynego czynnika opłacalności inwestycji. Dzięki temu porównanie jest łatwiejsze. Należy jednak zrozumieć, że inwestowanie w nieruchomości jest dość złożoną dziedziną, która wymaga bardziej szczegółowego podejścia. Nawet prostsze inwestycje podlegają siłom rynkowym i nieprzewidzianym okolicznościom.

Przed zakupem należy upewnić się, że nieruchomość inwestycyjna będzie rentowna. Ważne jest również obliczenie ewentualnych kosztów, zmian wartości nieruchomości i innych czynników, które mają wpływ na sytuację.

Ryzyko

Stopa kapitalizacji nie odzwierciedla prawdopodobieństwa wystąpienia jakiegokolwiek ryzyka. Nie traktuj tego wskaźnika jako gwarancji, że wartość dochodu lub aktualny poziom dochodu pozostanie taki sam przez cały okres. Zarówno czynsz jak i cena nieruchomości mogą wzrosnąć lub spaść. Zapewnienie ekspertów, że stopa kapitalizacji nie daje żadnych informacji o tego typu zmianach. Dlatego obliczenia muszą być dokładniejsze. Potencjalny inwestor powinien wziąć pod uwagę jak najwięcej dostępnych informacji.

Osobliwości obliczeniowe

Załóżmy, że stopa kapitalizacji będzie wykorzystywana do Nie jest to jedyne potencjalne źródło dochodu Ważne jest również, aby wziąć je pod uwagę:

1. Przede wszystkim musisz obliczyć roczny dochód. Jest to zazwyczaj zysk generowany przez czynsz. Ale to nie jest jedyne potencjalne źródło dochodów. Dlatego trzeba zebrać szczegółowe informacje o nieruchomości, aby dokładniej je wyliczyć.
2. Każda nieruchomość przynosi swojemu właścicielowi nie tylko dochody, ale i wydatki. Ważne jest również, aby wziąć pod uwagę. Z reguły są to wydatki na ubezpieczenie, podatki, utrzymanie nieruchomości itp. д. Należy je odjąć od rocznego dochodu. W ten sposób obliczany jest tzw. zysk netto. Ważnym niuansem jest to, że kalkulacja ta obejmuje koszty nabycia nieruchomości oraz odsetki od kredytu. W przeciwnym razie obliczenia nie będą prawidłowe.
3. Teraz pozostaje już tylko skorzystać ze wzoru, zgodnie z którym zysk netto należy podzielić przez wartość nieruchomości w celu ustalenia stopy kapitalizacji.

Przykłady

Spróbujmy obliczyć stopę kapitalizacji dla nieruchomości:

1. Jeśli koszt wynajmu wynosi hipotetyczny tysiąc rubli, potencjalny inwestor może zarobić dwanaście tysięcy rubli rocznie.
2. Następnie należy odjąć koszty poniesione na utrzymanie nieruchomości. Jeśli są to nominalne dwa tysiące rubli, to zysk netto wyniesie dziesięć tysięcy rubli.
3. Jeśli założymy, że potencjalny inwestor nabył obiekt za warunkowe dwieście tysięcy rubli, to stopa kapitalizacji w naszym przykładzie wynosi dwadzieścia procent.

Powinniście się zgodzić, że obliczenia są szybkie i stosunkowo łatwe. Dlatego wygodnie jest używać tego współczynnika do szybkiego porównania kilku opcji.

Stopa procentowa z kapitalizacją

Ten termin również wymaga pewnych wyjaśnień. Przede wszystkim poinformujmy, że pojęcie to jest aktualne w sektorze bankowym. Na przykład przy zakładaniu lokaty.

Kapitalizacja lokaty oznacza dodanie odsetek do początkowej kwoty lokaty. W przyszłości prowadzi to do większych zysków. Nawet jeśli bank oferuje standardowe oprocentowanie dla lokat z kapitalizacją, klient ostatecznie uzyska wyższy dochód. Dzieje się tak dlatego, że odsetki będą naliczane od większej kwoty. Obejmuje ona nie tylko kwotę początkowego depozytu, ale także kwotę narosłą.

Warto zauważyć, że wiele banków oferuje lokaty z kapitalizacją odsetek. Nietrudno więc znaleźć takie propozycje i w tak prosty sposób zwiększyć kapitał własny.

bardzo ważne jest, aby wziąć pod uwagę, że odsetki od lokaty muszą być naliczane każdego dnia. Ale kapitalizacja jest obliczana zgodnie z warunkami określonymi w umowie między bankiem a klientem.

Dlatego należy zwrócić szczególną uwagę na ten punkt. Im częściej kapitalizujesz, czyli dopisujesz dodane odsetki do całej kwoty lokaty, tym szybciej rośnie Twój dochód. Ale rosyjskie banki nie oferują swoim klientom dziennej kapitalizacji. Z reguły w najlepszym przypadku proces ten odbywa się co miesiąc. W niektórych instytucjach kapitalizacja jest jeszcze rzadsza. Z tego powodu klienci mogą nie otrzymywać wystarczających dochodów. Dlatego tak ważne jest, aby być dobrze poinformowanym o warunkach umowy.

Jeśli podają roczną stopę procentową z kapitalizacją, to zazwyczaj będzie ona wyższa niż w pozostałych ofertach. Dlatego takie lokaty można zidentyfikować nawet nie czytając regulaminu. Do obliczenia potencjalnych dochodów można wykorzystać specjalne kalkulatory dostępne na stronach internetowych banków lub w serwisach firm trzecich. Lepiej jest wykonać obliczenia kilka razy, aby uzyskać dokładne wyniki.