Wycena budynków i budowli: dokumenty, zasady i metody

Wycena budynków i budowli może być dokonana z wielu powodów. Najczęściej jest to płacenie podatków od nieruchomości, których wysokość zależy od wartości katastralnej nieruchomości. Aby zmienić tę liczbę i wprowadzić niższą kwota pieniędzy Jako płatności podatkowe, właściciele zamawiają niezależną wycenę nieruchomości w wyspecjalizowana organizacja. W artykule zostaną przedstawione wykaz niezbędnych dokumentów dla procedury oraz zasad i metod, za pomocą których jest ona przeprowadzana.

Dlaczego jest to konieczne?

Poza powodem dokonania przeglądu wartości katastralnej nieruchomości istnieje szereg innych okoliczności, które wymagają oceny stanu budynków i budowli:

• Szkolenie przedsprzedażowe, dzięki któremu dowiemy się, jaka jest wartość rynkowa w określonym terminie. Procedura jest konieczna przy każdym rodzaju transakcji (sprzedaż i kupno, zamiana, wynajem, rejestracja udziałów itp.). д.).
• W przypadku orzeczenia przez sąd lub na rozprawę w sądzie.
• Aby obliczyć szkody majątkowe.
• W celu zaciągnięcia kredytu lub pożyczki hipotecznej.
• Wniesienie przedmiotu do kapitału zakładowego organizacji.

Komu powierzyć niezależną wycenę

Specjaliści radzą, aby przy wyborze odpowiedniej firmy kierować się następującymi zasadami:

• Zadaj pytanie w wyszukiwarce, np. Yandex, określając swój region. Jest to znacznie bardziej produktywne niż szukanie ogłoszeń w mediach drukowanych lub kontaktowanie się z przyjaciółmi i krewnymi.
• Przeanalizuj reklamy kilku firm. Im więcej danych masz w internecie, tym bardziej wiarygodna jest firma, ale tym droższe będą jej usługi.
• Należy znaleźć stronę internetową wybranej firmy i zbadać ją pod kątem poziomu szaty graficznej, zawartości, dostępności kontaktów i informacji na temat Państwa sprawy na stronie.
• Konieczne jest sprawdzenie zamieszczenia zeskanowanych kopii zezwoleń, certyfikatów potwierdzających legalność firmy, a także certyfikatów ubezpieczenia od odpowiedzialności zawodowej.
• Zaleca się szukanie recenzji w internecie. Oczywiście, jeśli są tylko dwie lub trzy, nie będzie to miało decydującego znaczenia, ale obecność negatywnych opinii klientów powinna zaalarmować właściciela nieruchomości.
• Gdy znajdziesz odpowiednią opcję, zadzwoń do firmy, przedstaw się i porozmawiaj na interesujący Cię temat. Jasne i zwięzłe odpowiedzi pomoże ci postępować właściwie wybór. Niemożność dodzwonienia się, otrzymanie automatycznej sekretarki, przełączanie się z jednego pracownika na drugiego powinno zaalarmować klienta.

Dokumenty do wyceny budynków i budowli

Zazwyczaj właściciel będzie miał kilka dokumentów dotyczących nieruchomości. Aby dowiedzieć się, które z nich są konieczne dla procedura, zgłoś się do wybranej firmy rzeczoznawczej. Zazwyczaj podczas pierwszego spotkania lub przez telefon pracownik wyjaśnia, co jest potrzebne Przekazanie pracownikowi ds. relacji z klientami. Podstawowymi dokumentami pozwalającymi na ocenę wartości rynkowej budynków i budowli będących własnością osoby prawnej są

• Zaświadczenie o rejestracji tytułu prawnego do nieruchomości.
• Dokumenty o ograniczeniach w korzystaniu z nieruchomości.
• Potwierdzone granice budynku lub budowli, wskazujące lokalizację.
• Karta inwentarzowa sporządzona zgodnie z danymi księgowymi.
• Zaświadczenie o wartości początkowej (odtworzeniowej) i wysokości naliczonej amortyzacji.

Dokumenty dotyczące tytułu prawnego do gruntu pod obiektem

• Świadectwo techniczne wydane przez Biuro Inwentaryzacji Technicznej z rysunkami nieruchomości.
• Brak dokumentów z Biura Inwentaryzacji Technicznej wymaga dostarczenia specyfikacji technicznych według danych księgowych.
• Wykaz środków trwałych firmy znajdujących się w budynku lub stanowiących część struktury oraz ich wartość księgową.
• Dokumentacja projektowa z objaśnieniem.
• Oświadczenia Komisji w sprawie zużycia.

Świadectwo rejestracji państwowej

Dokument ten był tytułem własności do czerwca 2016 roku i był wydawany dla wszystkich nieruchomości. W przypadku zmiany właściciela, adresu, dane techniczne (np. z powodu przebudowy) lub nowe zaświadczenie było wydawane niezwłocznie po dokonaniu niezbędnych korekt w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw (URS).

Od lata 2016 roku dokument nie jest wydawany, a własność można potwierdzić uzyskując odpis z Jednolitego Państwowego Rejestru Praw, który jest ważny przez miesiąc.

Ograniczenia dotyczące nieruchomości

Dostarcza informacji o obciążeniach, lokatorach, umowach, porozumieniach i wszelkich ograniczeniach, które niewątpliwie wpływają na ostateczną cenę nieruchomości w wyniku wyceny budynków i budowli. Szczególne znaczenie mają różne procesy sądowe toczące się w sądach w czasie, gdy specjalistyczna firma wynajęta do określenia wartości obiektu.

Lokalizacja

Adres nieruchomości może być potwierdzony aktem własności, wypisem z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości, planem geodezyjnym, dokumentacją techniczną lub projektową. Należy również podać rzeczoznawcy majątkowemu numer katastralny budynku, budowli i gruntu, na którym znajduje się nieruchomość.

Informacje księgowe

Zawsze prowadzona jest ewidencja środków trwałych w przedsiębiorstwie. Zgodnie z wymogami RAS 6/01, nieruchomość jest wprowadzana do bilansu. Wtedy musisz mieć dla niego kartę inwentaryzacyjną. Może być wypełniany ręcznie, co jest typowe dla małych firm. W takim przypadku wszystkie zmiany dotyczące obiektu wprowadzane są również ręcznie. Ale większość firm używa 1C. Tutaj szczegóły dotyczące nieruchomości są wprowadzane do oprogramowania, a zapisy są prowadzone automatycznie.

Kopia karty inwentaryzacyjnej wypełnionej ręcznie i podpisanej przez osobę uprawnioną w celu oszacowania wartości odtworzeniowej budynku lub budowli.

Dokumenty dotyczące terenu

Rzeczoznawca musi otrzymać informację o stanie działki pod budynkiem lub budowlą. Oprócz numeru katastralnego istnieje lista dokumentów, która obejmuje:

• Paszport katastralny lub plan;
• Zaświadczenie o posiadaniu prawa własności (jeśli zostało wydane przed 2016 rokiem) lub prawa stałego użytkowania wieczystego, a od 2016 roku - wypis z Jednolitego Państwowego Rejestru Podmiotów Prawnych;
• umowa (w przypadku najmu).

Jeśli na terenie obiektu znajdują się jakieś obciążenia, należy je również wymienić w momencie zlecania firmie przeprowadzenia oceny budynków i budowli.

Paszport techniczny

Dokument ten jest zazwyczaj tworzony przed procesem nadawania tytułu prawnego do nieruchomości. Jeżeli nieruchomość należy do osoby prawnej, co potwierdza wypis z Jednolitego Państwowego Rejestru Osób Prawnych, a od momentu rejestracji nie nastąpiły żadne zmiany w charakterystyce technicznej, całkiem możliwe jest dostarczenie rzeczoznawcy certyfikatu technicznego dla budynku lub obiektu, sporządzonego przez Biuro Inwentaryzacji Technicznej wcześniej. Nie musisz zamawiać nowego dokumentu. Nawet jeśli właściciel go nie posiada, istnieje możliwość skontaktowania się ze specjalistami od inwentaryzacji technicznej pod adresem Jeżeli nieruchomość należy do osoby prawnej nieruchomości w celu uzyskania duplikatu. Procedura ta jest kilkakrotnie tańsza niż uzyskanie nowego certyfikatu dla nieruchomości.

Jeżeli obiekt został przejęty na podstawie umowy sprzedaży, a dokumentacja techniczna nie została przekazana nowemu właścicielowi, należy sporządzić dla rzeczoznawcy krótki opis według dokumentacji księgowej i podpisać go przez upoważnionego przedstawiciela właściciela.

Inne dokumenty

Niewątpliwie, aby bezbłędnie ocenić wartość budynków, należy przekazać wszystkie informacje o nieruchomości profesjonalistom z wynajętej firmy. Dzieje się tak w przypadku, gdy budynek musi być wyceniony wraz z jego zawartością, np. urządzeniami trudnymi do zdemontowania. Można dodatkowo poprosić o wgląd do dokumentacji projektowej. W przypadku częściowej rozbiórki nieruchomości należy sporządzić komisyjne świadectwa potwierdzające faktyczne zużycie.

Dla osób prywatnych

Zwykły człowiek najczęściej potrzebuje skorzystać z usług rzeczoznawców, aby określić wartość rynkową posiadanego mieszkania, domu czy działki. W tym przypadku lista dokumentów jest krótka i sprowadza się do trzech pozycji:

• Akt własności;
• Mapa katastralna (dla gruntów);
• paszport techniczny (dla budynku lub mieszkania).

Zastosowane metody oceny

Istnieją trzy metody, dzięki którym specjalista może określić wartość:

• Analogiczny, który porównuje ostatnie ceny sprzedaży nieruchomości. Metoda ta jest dobra do wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy bada sprzedaż z roku bieżącego, doprowadzając zrealizowaną nieruchomość do zgodności z obecnie wycenianą, za pomocą współczynników. Dlatego najpierw wyszukuje informacje o sprzedawanej nieruchomości i dostosowuje cenę, uwzględniając cechy wycenianego analogu. Następnie porównuje kilka podobnych nieruchomości w tym samym segmencie i wychodzi średnia cena.
• Koszt, który uwzględnia wszystkie koszty wzniesienia budynku lub budowli. Dotyczy to w większości przypadków nowo wybudowanych nieruchomości o małej powierzchni użytkowej. Odnosi się to do kwoty pieniędzy, która byłaby potrzebna w dzisiejszych czasach, aby odtworzyć dokładnie ten sam obiekt z identycznych materiałów o podobnej jakości montażu, a nawet z podobnymi projektami architektonicznymi.

• Income-based, w którym można precyzyjnie określić wartość rynkową, uwzględniając rentowność w przypadku inwestycji. Metoda ta jest dobra do określenia ceny nieruchomości komercyjnej. Po pierwsze, ustala się okres, dla którego ma być obliczana rentowność. Po drugie, szacuje się wysokość oczekiwanego dochodu. Po trzecie, oblicza zysk, jaki osiągnie właściciel po okresie obliczeniowym. Po czwarte, wszystkie zyski na przewidywalną przyszłość są obliczane.

Amortyzacja nieruchomości

Wszystkie nieruchomości podlegają procesowi starzenia się. W ewidencji księgowej ta koncepcja definiuje się jako amortyzację, której procent może być oszacowany na podstawie naliczonej amortyzacji. Metody wyceny zużycia fizycznego budynków i budowli wykorzystywane są również przez firmy zajmujące się wyceną rynkową nieruchomości. Obecnie preferowane jest obliczanie, w którym Określana jest amortyzacja każdego elementu konstrukcji, a następnie wartości te są sumowane. Metoda ta koniecznie uwzględnia wartość odtworzeniową nieruchomości.

Jak pracują eksperci?

Istnieje szereg zasad, których przestrzega się w umowie o wycenę budynków i budowli:

• Analiza obiektu zaproponowanego przez klienta do wyceny.
• Identyfikacja służebności, obciążeń, hipotek.
• Jasne określenie rodzaju nieruchomości wraz z weryfikacją metod obliczeniowych.
• Identyfikacja ograniczeń, które mogą utrudnić prace.
• Analiza informacji dostarczonych przez klienta, oceniająca ich wystarczalność.

Rzeczoznawca w swojej pracy przestrzega następujących zasad:

• Niezależność od zainteresowanych osób i okoliczności.
• Obiektywność oceny.
• Brak konfliktu interesów wykonawcy i klienta.
• Obowiązkowe zawarcie umowy na roboty budowlane.
• Ustalenie jasnych porozumień dotyczących warunków i przedmiotu badania.

Zatem przy wycenie nieruchomości kupujący musi dostarczyć wykonawcy wszystkie wymagane dokumenty. Termin ustalenia wartości rynkowej nieruchomości będzie zależał od tego. Konieczne jest również umożliwienie przedstawicielowi firmy wyceniającej dostępu do nieruchomości, co jest warunkiem koniecznym do wypełnienia obowiązków wykonawcy wynikających z umowy.