Moment przeniesienia własności nieruchomości: art. 223 k.c., najważniejsze punkty i porady prawne

Obecnie przeniesienie własności nieruchomości następuje głównie poprzez sprzedaż i kupno. Dotyczy to zarówno rynków wtórnych, jak i nowych budynków, wspólnego budownictwa lub zakupu gruntów i nieruchomości prywatnych.

Na mocy umowy sprzedaży własność nieruchomości jest przenoszona przez jedną osobę na drugą. Dokument musi być zarejestrowany w odpowiednim urzędzie (Rosreestr). W większości przypadków przeniesienie odpowiedniego prawa może nastąpić dopiero po tym etapie. Moment ten może jednak nastąpić wcześniej, np. w momencie zaciągnięcia kredytu hipotecznego i podpisania aktu przeniesienia własności. Ale to prawo jest ograniczone, dopóki nie nastąpi rejestracja państwowa.

Prawo własności w hipotece

W ostatnim czasie do zakupu nieruchomości często dołączany jest akt notarialny z hipoteką. Cały majątek przekazany pożyczkobiorcy staje się przedmiotem zastawu. Kredytobiorca mieszka w nieruchomości i korzysta z niej według własnego uznania. Jednocześnie główne prawa nadal należą do instytucji bankowej.

Zgodnie z ustawą federalną nr 102-FZ "O hipotece" (zastawie na nieruchomości), nieruchomość uznaje się za własność mortgagora. Obowiązuje następujące ograniczenie: warunki mieszkaniowe nie mogą ulec pogorszeniu.

Właściciel jest uprawniony do korzystania z rzeczy, jeżeli odpowiednia klauzula. Musisz też płacić za utrzymanie nieruchomości, media i inne niezbędne wydatki. Umowa sprzedaży z hipoteką może obejmować oprócz nabywanej nieruchomości jako zabezpieczenie inne nieruchomości, takie jak np:

• Działka.
• Pokój, mieszkanie lub dom prywatny.
• Garaż, domek letniskowy lub inny budynek.
• Budynki typu przemysłowego lub biurowego.

Ponadto jako zabezpieczenie można wykorzystać łodzie lub samoloty. Tytuł własności jest wydawany po zakończeniu wymaganych procedur prawnych.

Hipoteka może być zaciągnięta na nazwisko dwóch lub więcej właścicieli. Ale w tej kwestii muszą się ze sobą zgadzać. Wszyscy właściciele mają prawo do określonego udziału, nawet jeśli nie mają zgody pozostałych właścicieli.

Mimo że nieruchomość jest własnością osoby, która zawarła umowę o ustanowienie hipoteki, uznaje się tylko pewne ograniczone prawa. Przykładowo, osoba taka nie może zbyć nieruchomości poprzez sprzedaż lub zamianę bez uzgodnienia wszystkich punktów z instytucją kredytową. Ograniczenia mogą zostać usunięte tylko po, Po spłaceniu długu w całości.

Na mocy porozumienia

Moment przeniesienia własności nieruchomości różni się w każdym przypadku. Jego stronami są osoby fizyczne i prawne. Mienie przechodzi z jednej osoby na drugą na podstawie umowy cywilnoprawnej. Zostaje to ujęte na piśmie, a następnie złożone w Urzędzie Stanu Cywilnego wraz z innymi dokumentami. Aby mieć pewność co do poprawności, należy powierzyć sporządzenie umowy doświadczonemu prawnikowi. Nie jest konieczne, aby dokument był poświadczony notarialnie. Ale partie mogą to zrobić, jeśli chcą.

Przeniesienie własności nieruchomości realizowane jest metodą pierwotną lub pochodną. Nabycie w drodze kupna jest pochodnym sposobem uzyskania odpowiedniego przywileju.

Osobno warto wspomnieć o prywatyzacji. Możliwość ta pojawia się tylko w przypadku osób fizycznych. Porozumienie zawierane jest między władzami państwowymi, gminą lub określoną firmą a osobami fizycznymi. W tym przypadku nie jest wymagana ani notyfikacja, ani uiszczenie opłaty skarbowej. Prywatyzacja odbywa się w trybie ustalonym przez prawo.

Transakcje mogą być nie tylko dwustronne, ale również jednostronne. Przykładem tego ostatniego jest dziedziczenie. Istnieją dwa reżimy, według których spadkobiercy otrzymują nieruchomości należące do zmarłego obywatela:

• w świetle prawa;
• poprzez testament.

Przyjęcie spadku następuje po sześciu miesiącach od śmierci obywatela. Jeśli nie Jeśli nie ma testamentu, majątek przechodzi na własność zgodnie z prawem. W tym przypadku obowiązują odpowiednie kolejki. Do pierwszej należą osoby najbliższe. Jeśli ich nie ma lub żaden z nich nie przyjął spadku, nieruchomość przechodzi na spadkobierców drugiego rzędu itd.д

W przypadku przekroczenia przyznanego terminu, prawo do dziedziczenia może być przywrócone na drodze sądowej (uznanie własności nieruchomości bez właściciela odbywa się w ten sam sposób). W tym przypadku konieczne jest wykazanie ważnej przyczyny wcześniejszego nieprzyjęcia spadku.

Bez umowy

Jakie powody można uznać za ważne?? Istnieją przypadki, w których uznanie własności nieruchomości na rzecz obywatela można uzyskać bez istnienia umowy. W tym przypadku zastosowanie ma zasada przedawnienia dorobku. W przypadku nieruchomości termin ten wynosi piętnaście lat, w ciągu których osoba posiadała nieruchomość jawnie i w dobrej wierze.

W celu przeprowadzenia tej procedury konieczne jest zwrócenie się do organu sądowego. W tym przypadku po stronie pozwanej występuje były właściciel. Jeśli nie jest znany, przedstawiciel organu rejestrującego staje się pozwanym. Po decyzji sądu następuje państwowa rejestracja własności.

Innym sposobem pozyskania nieruchomości jest udział w spółdzielni. Jeżeli osoba staje się członkiem spółdzielni, to prawo do władania nieruchomością może powstać dopiero po całkowitym spłaceniu przez spółdzielnię jej udziału. W efekcie spółdzielnia traci swoje prawa. Obywatel jako udziałowiec nie jest jednak wyłączony z organizacji.

W przypadku reorganizacji osoby prawnej, momentem powstania tytułu prawnego do nieruchomości dla innej osoby jest decyzja o reorganizacji. Dokumenty do tej procedury mogą być różne. Każda z nieruchomości musi być zarejestrowana oddzielnie.

Dziedziczenie nieruchomości

Jak już wspomniano, majątek może być dziedziczony. Następcy staną się oficjalnie właścicielami, gdy akty własności zostaną sfinalizowane. W tym przypadku faktyczne zarejestrowanie tytułu prawnego do nieruchomości nie będzie miało już znaczenia, gdyż przed tym czasem można swobodnie korzystać z nieruchomości. Jeśli jednak spadkobierca planuje sprzedaż, wynajem lub przeprowadzenie innych transakcji, musi najpierw uzyskać dokumenty w organie rejestrującym.

Bez tego nie jest możliwe zrealizowanie żadnej transakcji. Jeżeli nieruchomość nabyło więcej niż jeden właściciel, każdy z nich może zarejestrować prawo własności do swojej części. Wówczas moment przeniesienia prawa własności nieruchomości powstaje po dokonaniu odpowiedniego wpisu w Jednolitym Rejestrze.

Własność w drodze aktu darowizny

Właściciel może zdecydować o nieodpłatnym przeniesieniu swoich praw na inną osobę, czyli o darowiźnie nieruchomości. Aby to zrobić, należy Sporządzić odpowiednie dokumenty, bo bez nich umowa nie będzie miała mocy prawnej. W ten sposób powstaje umowa w określonym formacie, na mocy której następuje przeniesienie własności.

Umowa jest obowiązkowa, nawet jeśli nie dokonano płatności. Ale dzięki temu dokumentowi będzie można uniknąć w przyszłości różnego rodzaju sporów z osobami, które również były zainteresowane nieruchomością. Na przykład krewni poprzedniego właściciela nie będą mogli podważyć prawa własności nowego właściciela, jeśli przysługuje im roszczenie o obowiązkowy udział w spadku.

Akt darowizny jest szczególnie ważny, gdy właścicielem nieruchomości jest więcej niż jedna osoba. W tym przypadku w celu przeprowadzenia tej procedury należy uzyskać pisemną zgodę od każdego współwłaściciela danej nieruchomości. Jeśli ten warunek nie zostanie spełniony, nowy właściciel nie będzie mógł zarejestrować przeniesienia tytułu własności do nieruchomości.

Nieruchomość niemieszkalna

Mogą wystąpić sytuacje, gdzie Osoba będąca właścicielem lokalu niemieszkalnego (np. garażu lub magazynu) nie sporządza niezbędnych dokumentów. Ale ta procedura zabezpieczy przed ewentualnymi negatywnymi konsekwencjami i nie stworzy problemów ze strukturami państwowymi w transakcjach. Dlatego lepiej jest zrobić to.

Jeśli tytuł prawny do nieruchomości niemieszkalnej nie jest zarejestrowany, mogą powstać następujące spory:

• Władze państwowe badają to jako nieuprawniony budynek, który nie spełnia ustalonych norm.
• Odziedziczona nieruchomość nie została zarejestrowana lub zaginęła, a zatem kwestia przeniesienia jej na spadkobierców pozostaje otwarta.

Aby uniknąć takich zdarzeń, należy zgromadzić niezbędne dokumenty i zarejestrować nieruchomość zgodnie z obowiązującym prawem. Czasami jednak prawo to może być uznane nawet przy braku przy braku dokumenty. Wtedy konieczne jest zwrócenie się do sądu w celu rozstrzygnięcia kwestii.

W tym przypadku osoba nabywa prawa po dokonaniu wpisu do Jednolitego Rejestru. Wszelkie transakcje dokonane z nieruchomościami niemieszkalnymi przed tym czasem uważa się za nieważne.

Czas trwania rejestracji

Organ rejestrujący rozpatruje wniosek o ustanowienie własności nieruchomości w terminie 10 dni, ale nie od momentu złożenia wniosku. Raport zaczyna być odliczany od dnia wniesienia opłaty państwowej. W związku z tym, oprócz wymaganego pakietu dokumentów, wnioskodawcy muszą również dołączyć pokwitowanie potwierdzające fakt dokonania wpłaty.

Procedura rejestracji państwowej

Procedura może być przeprowadzona przez jedną z następujących osób na kilka sposobów:

• Można również zgłosić się osobiście do Federalnego Biura Rejestru, złożyć wniosek i niezbędne dokumenty.
• Przesłanie kopii dokumentów listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Wszystkie kopie mają być poświadczone przez notariusza.
• Wypełnij elektroniczną wersję wniosku online na e-portalu Służby Państwowej.

W tym celu konieczne jest zgromadzenie następujących dokumentów urzędowych

• Oświadczenie o stronach transakcji.
• Dokumenty tożsamości.
• Otrzymanie cła państwowego.
• Dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości.
• Umowa.
• Zaświadczenie o przyjęciu nieruchomości.

Jeden egzemplarz pozostanie w Federal Register Office. Wysokość opłaty państwowej wynosi 2 tys. dla osób fizycznych i 22 tys. rubli dla osób prawnych. Ale nie wszystkie osoby muszą płacić podatek państwowy. Organy państwowe, bank centralny, osoby o niskich dochodach są zwolnione z płacenia.

Jeżeli po zbadaniu dokumentów odmówiono rejestracji, zapłacone cło państwowe nie podlega zwrotowi. Jednak w przypadku dokonania większej wpłaty, nadwyżka zostanie zwrócona na konto wnioskodawcy.

Zaświadczenie lub wypis z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości

W przeszłości przez długi okres czasu tytuł własności był głównym tytułem własności. Została ona wydana na formularzu z różnymi stopnie ochrony. Ten dowód własności jest dokumentem bezterminowym. Obecnie zatem zaświadczenie nie utraciło ważności jako dokument tytułu prawnego do nieruchomości nabytej wcześniej. Natomiast w przypadku rejestracji nowych transakcji wydawany jest tylko wyciąg z Jednolitego Rejestru, który jest drukowany na zwykłej kartce A4.

Porady prawne

Co do zasady, moment przeniesienia tytułu prawnego do nieruchomości ma miejsce, gdy dokonywanie wpisu w rejestrze ujednoliconym. Zasada ta ma zastosowanie do prywatyzacji, umów sprzedaży i przejęć wynikających z przedawnienia własności w dobrej wierze. Ale eksperci precyzują, że od tej reguły są wyjątki:

• W przypadku dziedziczenia tytuł prawny do nieruchomości powstaje z chwilą otwarcia spadku. Mówi o tym art.1152 Kodeks cywilny.
• Na podstawie postanowień zawartych w umowie małżeńskiej, prawidłowo sporządzony. Istnieje odpowiednie orzecznictwo w tym zakresie.
• W przypadku członkostwa w osobie prawnej jest to koniec istnienia poprzedniej organizacji spółdzielnia konsumencka nieruchomość przechodzi na właściciela po wpłaceniu udziału.
• W przypadku reorganizacji osoby prawnej moment przeniesienia tytułu własności do nieruchomości jest końcem istnienia dawnego przedsiębiorstwa.

Jako akty własności do nieruchomości, które potrzebny do transakcji jest wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Podmiotów Prawnych oraz umowa między stronami. Prawnicy radzą, aby starannie przechowywać te dokumenty, ponieważ będą one potrzebne do transakcji lub innych działań prawnych w przyszłości.