Ustalenie kolejności korzystania ze wspólnego mieszkania. Problem mieszkaniowy

Są w życiu sytuacje, kiedy obcy ludzie muszą dzielić mieszkanie. Mogą to być np. małżonkowie, którzy się rozwiedli, ale nadal mieszkają w jednym mieszkaniu, bo nie mają innego lokum, kilku spadkobierców, którzy otrzymali mieszkanie od spadkodawcy, a nie zawsze są to krewni itd.

Nie chcąc zrezygnować ze swojej części mieszkania, muszą mieszkać razem. Prowadzi to często do sporów, nieporozumień, wyrzutów, roszczeń i skandali. Wyjściem z takiej sytuacji może być określenie kolejności korzystania ze wspólnego mieszkania. O tym właśnie będziemy mówić w tym artykule.

Kiedy określić sposób wykorzystania mieszkania?

Zazwyczaj udziały w mieszkaniu należą do krewnych, którzy je odziedziczyli lub do rozwiedzionych małżonków. W obu przypadkach obywatele nie są faktycznie członkami rodziny i nie prowadzą wspólnego gospodarstwa domowego. Jednocześnie pojawia się kwestia ustalenia kolejności korzystania z mieszkania we współwłasności.

Lepiej jest ustalić kolejność na zasadzie dobrowolności. W tym celu sporządzana jest pisemna umowa, w której właściciele określają wszystkie punkty korzystania z mieszkania. Najlepszym rozwiązaniem jest poświadczenie dokumentu u notariusza.

Na przykład Aleksander i Swietłana Iwanowie mieszkali w mieszkaniu, które kupili razem po ślubie. Po kilku latach małżonkowie rozstają się i dzielą majątek. Jednak ani Aleksander, ani Swietłana nie mieli gdzie mieszkać, a wykupienie udziału współmałżonka było dla nich również niemożliwe. Dlatego musieli mieszkać razem na tej samej posesji.

Mieszkanie było dwupokojowe z wydzielonymi pokojami. Nie mają więc problemu z wykorzystaniem tych pomieszczeń. Ale nie mogli się porozumieć w sprawie kuchni i łazienki. Aleksander często przyprowadzał do domu znajomych i pił z nimi alkohol. Nie wziął ich do swojego pokoju, ale został z nimi w kuchni. Naturalnie, Swietłanie nie podobało się to. Ale Aleksander miał też problem z tym, że Swietłana suszyła swoje ubrania w łazience. W związku z tym były para musiała zawrzeć umowę, na mocy której Aleksander przestał przyprowadzać przyjaciół i przebywać w kuchni, a Swietłana przestała suszyć pranie w łazience.

Jak można korzystać z własności wspólnej?

Różne czynniki mają wpływ na ustalenie kolejności korzystania ze wspólnego mieszkania:

• Szczegóły dotyczące akcji.
• Liczba pokoi mieszkalnych. Jeśli jest ich wystarczająco dużo dla każdego z właścicieli, to jedno, ale gdy właścicieli jest więcej, to ustalenie odpowiedniej kolejności jest znacznie trudniejsze.
• Liczba lokatorów. Jeśli jest ich dwoje (byli małżonkowie będący właścicielami), ale mieszka z nimi małoletnie dziecko, żonie przydziela się pokój o większej liczbie metrów kwadratowych.
• Czy mieszkańcy mają inne zakwaterowanie.
• Wszelkie powiązania rodzinne między najemcami.
• Planowanie. Nierzadko zdarza się, że mieszkania posiadają pokoje komunikacyjne. Oczywiście nikt nie chce, aby jego przestrzeń osobista była stale naruszana przez innych lokatorów.

Idealny przypadek to, gdzie Liczba wydzielonych pomieszczeń - nie mniejsza niż liczba właścicieli. Otrzymują wtedy po jednym pokoju, a części wspólne nadal są wspólne. W tym przypadku powstaje mieszkanie komunalne.

Ale jeśli mieszkanie jest współwłasnością i w nim nie może być przydzielony każdemu lokatorowi pokój, na przykład w przypadku jednego pokoju, to najlepiej, aby jeden właściciel kupił udział drugiego. Zazwyczaj osoba, która posiada większy udział wykupuje mniejszy. Ale można ustalić inne opcje wykupu. Można też ustalić, że np. właściciele będą korzystać z mieszkania okresowo. W tym przypadku jeden z właścicieli mieszka tam przez określony czas, następnie wyjeżdża, a drugi właściciel wprowadza się na określony czas.

Jak ustalić właściwą procedurę?

Przy ustalaniu kolejności korzystania z mieszkania we współwłasności należy przestrzegać zasad, które mieszkańcy ustalają dla siebie i między sobą. Mogą one być ustalone lub stałe.

Pierwsza opcja dotyczy sytuacji, gdy pomiędzy właścicielami ustalona została pewna kolejność korzystania z pokoi i części wspólnych (kuchnia, łazienka, WC, przedpokój). W tym przypadku wszyscy są zadowoleni z układu i nikt nie chce go zmieniać.

Sprawa jest bardziej skomplikowana w przypadku, gdy właściciele mają wobec siebie roszczenia. Wówczas należy spróbować rozwiązać problemy na drodze negocjacji. Jeśli nie można się na coś zgodzić, trzeba iść do sądu.

Określenie lokatorskie we wspólnym mieszkaniu oznacza, że każdy właściciel jest właścicielem pokoju lub jego części, najczęściej proporcjonalnie do swojego udziału własnościowego. Określone są również zasady korzystania z kuchni, łazienki i innych części wspólnych.

Z pewnością, najlepszy ze wszystkich W niektórych przypadkach wydzielenie udziałów każdego właściciela w naturze lub wykupienie udziału. Nie zawsze jednak jest to możliwe. Często przy podziale konieczne jest przemeblowanie. W przypadku domu znacznie łatwiej jest uregulować tę kwestię niż w przypadku mieszkania, kiedy jest to niemal niemożliwe. Ponadto właściciele nie zawsze mają pieniądze na wykupienie swoich udziałów. Muszą więc uzgodnić sposób, który będzie odpowiadał wszystkim.

Są dwa sposoby, aby dać im udział w mieszkaniu. To:

• Osiągnięcie dobrowolnego porozumienia.
• Wchodząc do sądu.

O wiele lepiej jest uzgodnić to samemu, gdyż pomaga to w utrzymaniu dobrych relacji między lokatorami. Jest to również o wiele mniej czasochłonne niż spór sądowy. W tym przypadku to lokatorzy decydują, kto co dostanie, a kto nie jak będzie należy korzystać z pomieszczeń wspólnych. Umowy zawierane są w formie pisemnej.

Jeśli nie można osiągnąć porozumienia, stronom nie pozostaje nic innego, jak udać się do sądu. Ale nawet w tym przypadku musi być zachowana procedura, w której obowiązuje ugoda przedprocesowa. W tym celu należy zwrócić się do pozostałych właścicieli z propozycją zawarcia umowy. Lepiej jest wysłać dokument listem poleconym. Dopuszczalne jest przekazanie go osobiście, ale adresat musi się pod nim podpisać. Jest to dowód na to, że staramy się rozwiązać sprawę polubownie.

Umowa nie musi być potwierdzona notarialnie. Można to zrobić nawet poprzez słowo. Jeśli jednak jedna ze stron narusza te umowy, bardzo trudno jest to udowodnić. Dodatkowo strony mogą się zgodzić na sprzedaż mieszkania we współwłasności.

Podpisanie umowy

jeżeli właściciele mieszkają razem od jakiegoś czasu, ustalono konkretną strukturę korzystania z lokalu i nie ma wobec siebie żadnych roszczeń, to jest to wskazówka, że doszło do porozumienia w formie ustnej. Ale nadal jest to dobry pomysł, aby uzyskać pisemną umowę, aby pokryć wszelkie trudności, które mogą się pojawić, na przykład, jeśli ktoś zdecyduje się zmienić układ. Możesz udowodnić, że naruszyłeś umowę, określając, ile powierzchni będzie wykorzystywał każdy z najemców i jak będą wykorzystywane powierzchnie wspólne.

Umowa jest prawnie wiążąca, gdy wszyscy ją podpiszą. Istnieje również możliwość zgłoszenia się do notariusza. Dokument ten ma wtedy jeszcze większą wagę. Ale w prawdziwym życiu takie umowy, niestety, rzadko są zawierane. Nie jest to konieczne, jeśli panuje pokój, ale jeśli obie strony są w sporze, zwykle nie mogą dojść do porozumienia i muszą udać się do sądu.

Jeżeli zostanie podjęta decyzja sprzedać mieszkanie Aby kupić część domu lub wykupić go, należy zawrzeć umowę kupna-sprzedaży-sprzedaż udziału w mieszkaniu. Często dochodzi do sporu o cenę. Aby uniknąć sporu, warto wezwać rzeczoznawcę majątkowego, który ustali realistyczną cenę.

Ustalanie porządku na drodze sądowej

Głównym warunkiem takiego rozwiązania jest to, że nieruchomość jest we współwłasności. Udział w pokoju w mieszkaniu komunalnym jest już podzielony. Tam każdy właściciel jest jedynym posiadaczem pokoju lub jego części. Dlatego do sądu można zwrócić się jedynie w celu ustalenia kolejności funkcjonowania kuchni, łazienki i innych podobnych miejsc.

Kolejnym warunkiem jest to, że tylko właściciel udziału może podjąć działania prawne. Zatem nawet jeśli obywatel jest zameldowany w mieszkaniu, ale nie jest prawnie jego współwłaścicielem, nie ma prawa kierować sprawy do sądu.

Algorytm działania

Wnioskodawca składający do sądu pozew o zbycie nieruchomości we współwłasności musi przestrzegać określonej procedury, w szczególności:

1. Spróbuj osiągnąć polubowne rozwiązanie, zwracając się do drugiej strony lub stron z propozycją rozwiązania sporu, w tym zawierając umowę sprzedaży udziałów.
2. Jeśli to nie pomoże, możesz zacząć przygotowywać się do sądu. W tym celu konieczne jest zgromadzenie następujących dokumentów.
3. Następnie należy sporządzić pozew. Lepiej zwrócić się z tym wnioskiem do doświadczonego prawnika, gdyż błędy w sporządzaniu tego dokumentu są obarczone odmową przyjęcia wniosku do rozpoznania lub spowodują opóźnienie w postępowaniu sądowym.
4. Udział w rozprawie sądowej. Proces ten może trwać ponad miesiąc. Dlatego przy braku Zdarza się, że oskarżeni nie chcą poświęcać czasu na udział w rozprawach, co również można powierzyć adwokatowi.
5. Odwołanie od decyzji sądu. Dzieje się tak, jeśli strona nie jest z niego zadowolona.
6. Uzyskanie wyroku sądowego i tytułu wykonawczego. Zdarza się, że pozwani nie chcą się podporządkować decyzji. Wtedy powód musi złożyć wniosek do kancelarii komorniczej. Głównym dokumentem, na podstawie którego działają ci specjaliści, jest tytuł egzekucyjny. Na tej podstawie wszczynają postępowanie i zmuszają pozwanego do podporządkowania się decyzji sądu.

Dokumenty

Wraz ze skargą do sądu należy złożyć następujące dokumenty:

• Kilka odpisów pozwu (jeden dla sądu, inne dla stron i jeden dla siebie).
• Kopia dowodu osobistego.
• Wyciąg z jednolitego państwowego rejestru podmiotów prawnych.
• Dokument potwierdzający prawo do wspólnej własności mieszkania.
• Dowód na próbę osiągnięcia polubownego rozwiązania sporu.
• Paszport techniczny dla nieruchomości.
• Pokwitowanie z wniesioną opłatą państwową.

Jeśli zamierzają Państwo sprzedać swój udział w przyszłości, ale chcą najpierw ubiegać się o słuszny udział, potrzebny będzie dokument od rzeczoznawcy majątkowego.

Terminy

Okres wniosek zależy od wielu czynników, w szczególności:

• Obecność na spotkaniu.
• Stanowisko strony przeciwnej.
• Obecność niezbędnych dokumentów.
• Inne punkty.

Tak czy inaczej, proces będzie trwał co najmniej 2 miesiące.

Koszt

Zgodnie z art. 333.19 kodeksu podatkowego wysokość opłaty państwowej w sporze wynosi 300 rubli. Wymagana kwota wzrośnie, jeśli powód będzie chciał skonsultować się z prawnikiem. Na przykład przygotowanie wniosku może kosztować od 1 do 3 tys. ruble. Należy uiścić osobne wynagrodzenie za reprezentowanie interesów powoda przez adwokata.

Pozew

Ustawa nie określa formy roszczenia. Jednocześnie istnieją ścisłe wymogi dotyczące jej sporządzania, które określa art. 131 KODEKS POSTĘPOWANIA CYWILNEGO FEDERACJI ROSYJSKIEJ. W szczególności musi on zawierać następujące informacje:

• Nazwa sądu.
• Dane osobowe stron.
• Nazwa dokumentu.
• Podstawy do uzyskania prawa do udziału w lokalu.
• Ilość akcji.
• Opis lokalu ze wskazaniem liczby pomieszczeń, ich usytuowania, opisu, powierzchni pomieszczeń pomocniczych i innych rzeczy.
• Przedmiot sporu.
• Wskazanie wszelkich prób zawarcia ugody przedprocesowej.
• Roszczenia.
• Wykaz dokumentów, które należy załączyć.
• Data i podpis.

Ramy prawne

Przy rozpatrywaniu takich roszczeń sądy kierują się następującymi przepisami:

• Art.35 Prawo główne państwa (Konstytucja).
• Artykuł.247 KODEKS CYWILNY RF.
• Art.307 KODEKS CYWILNY.
• Art.3 FUNDUSZU MIESZKANIOWEGO I KOMUNALNEGO FEDERACJI ROSYJSKIEJ.
• Art.30 KODEKSU MIESZKANIOWEGO I KOMUNALNEGO RF.

Również decyzja sądu zależy od konkretnych okoliczności sprawy.

Przykład: wtargnięcie na cudzą posesję

Obywatel Nikolai Petrov jest właścicielem udziału w mieszkaniu. Oprócz niego mieszka w nim jeszcze dwóch innych współwłaścicieli. Okresowo wchodzą do pokoju Nikolaja bez pozwolenia. Nastąpiła odmowa zawarcia jakiegokolwiek porozumienia. Petrov złożył wniosek o nakazanie mu tego.

Ponieważ Nicolae wcześniej próbował negocjować porozumienie, sąd rozpatrzył sprawę i orzekł na korzyść powoda. Przydzielony pokój jest jego osobistą własnością i nikt nie ma prawa do niego wchodzić, tak jak Mikołaj nie może wchodzić do pomieszczeń należących do innych lokatorów bez zaproszenia. Na obszarach wspólnych nie ma żadnych ograniczeń.

Przykład z praktyki sądowej: "granie na nerwach

Jeśli jeden z małżonków nie potrzebuje pokoju, bo ma inne miejsce zamieszkania, a złożył wniosek tylko po to, by połaskotać nerwy drugiej strony, sąd raczej nie orzeknie na korzyść powoda. Jeśli zatem jeden z małżonków nie mieszka w mieszkaniu, drugi małżonek ma prawo do zajęcia pokoju o lepszych parametrach.

Na przykład Natalia Petrova po rozwodzie została pozostawiona w dwupokojowym mieszkaniu, które zostało kupione wspólnie z byłym mężem Mikołajem. Ten ostatni wprowadził się do jednopokojowego mieszkania, które kupił przed ślubem. Jeden z dwóch pokoi we wspólnym mieszkaniu był przechodni, a drugi miał więcej przestrzeni niż pierwszy. Okazuje się, że pomieszczenia są wyraźnie nierówne. Jednak Mikołaj, który wprowadził się do swojego jednopokojowego mieszkania, zwrócił się do sądu z prośbą o udostępnienie mu większego pokoju. Jednocześnie nie chciał sprzedać swojego udziału, ani nie mieszkał w spornym mieszkaniu. Była żona Mikołaja, Natalia Petrova, złożyła pozew. Poprosiła sąd o nakazanie jej zamieszkania w wygodnym dużym pokoju. Sąd uwzględnił roszczenia powoda.

Przykład przypadku: mieszkanie z córką

Małżonkowie Swietłana i Aleksander Iwanowie kupili dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 60 metrów kwadratowych. W trakcie małżeństwa urodziła im się córka. Para rozwiodła się i w nowym domu otrzymała osobny pokój. Nie udało im się rozstać, gdyż były mąż nie zgodził się na sprzedaż swojego udziału w mieszkaniu małoletniemu dziecku

Aleksander zajął duży pokój o powierzchni 20 metrów kwadratowych. м. Svetlana i jej córka musiały mieszkać w małym pokoju. Prośby Swietłany o zamianę pokoi nie miały wpływu na Aleksandra. Z tego powodu Swietłana musiała udać się do sądu, by domagać się przyznania jej pokoju o powierzchni 20 m kw. m, gdzie zamieszkał były mąż. Sąd oczywiście stanął po stronie powódki i nakazał Aleksandrowi oddać większy pokój Swietłanie i jej córce.

Przydział akcji

Jeśli sprawa zostanie załatwiona na drodze sądowej, trzeba być przygotowanym na większe trudności. O wiele łatwiej jest przydzielić udział w prywatnym domu. Szczególne trudności pojawiają się, gdy powierzchnia pomieszczenia jest niewielka, ale duża liczba właścicieli. Z przyznaniem udziału rzeczowego wiążą się różne problemy. Sąd rozpatruje sprawę na podstawie konkretnych okoliczności. Pod uwagę brane są takie czynniki jak np

• Wiek.
• Obecność lub brak dziecka.
• Aktywność zawodowa uczestników procesu.
• Niepełnosprawność.
• Inne czynniki.

Tak czy inaczej, przy podejmowaniu decyzji o tym, jak sformalizować udział w nieruchomości, odpowiedź jest jednoznaczna: iść do sądu.

Jeśli jest to mieszkanie komunalne

Obecne przepisy nie określają, w jaki sposób najemcy powinni wykorzystywać swoje mieszkania komunalne. Opisana powyżej procedura dotyczy tylko mieszkań, które jest własnością osób fizycznych osoby z tytułu prawa własności. Roszczenie o przekazanie określonych pomieszczeń w mieszkaniu komunalnym jest możliwe tylko w przypadku zmiany umowy najmu socjalnego.

Zgodnie z sek. Artykuł 2, klauzula 2. 69 kodeksu mieszkaniowego i komunalnego, lokatorzy są równi w prawach i obowiązkach. Każda z tych osób korzysta zatem z mieszkania na równych prawach. W związku z tym nie jest możliwe ustalenie kolejności korzystania z lokalu. Jeśli lokatorzy nie mogą się porozumieć, jest tylko jedno wyjście: własność prywatna. Lokatorzy zastanawiają się czasem, czy mogą sprywatyzować udział w mieszkaniu. To nie jest ważne pytanie. Początkowo nie ma udziałów w mieszkaniach komunalnych. Pojawiają się one tylko wtedy, gdy mieszkanie jest prywatną własnością lokatorów. Odpowiedź brzmi zatem: nie.

Wniosek

Jeśli lokatorzy pozostają w dobrych stosunkach sąsiedzkich, nie można określić, jak będą korzystać z mieszkania, podejmowanie decyzji Sprzedaż wspólnego mieszkania nie jest trudna. Ale inaczej jest w napiętym związku. Często są one rozwiązywane dopiero w sądzie. Takie postępowanie sądowe, są zazwyczaj niełatwe dla stron. W tym celu konieczne jest dysponowanie odpowiednim materiałem dowodowym, znajomość dotychczasowej praktyki oraz znajomość przepisów postępowania. Dlatego najlepszym rozwiązaniem w tym przypadku jest odwołanie się do doświadczonego prawnika, który zrobi wszystko, aby bronić praw wnioskodawcy zgodnie z prawem.