Ustawa o spółkach zarządzających: pojęcie, zadania i obowiązki, licencjonowanie, prawa i obowiązki

Co reguluje ustawa o zarządzaniu przedsiębiorstwami? Do czego służy? A co jest jego istotą? Obecnie w Rosji lokatorzy budynku mieszkalnego mają prawo samodzielnie wybrać zarząd swojego budynku, może to być firma zarządzająca lub stowarzyszenie właścicieli. W pierwszym przypadku angażuje się osobę prawną do zarządzania nieruchomością, utrzymywania porządku na przyległym terenie, dostarczania mediów itp.

Prawo

W budownictwie mieszkaniowym obowiązki spółki zarządzającej reguluje Kodeks mieszkaniowy, dokumenty regulacyjne № 69-FZ, № 184-FZ, Dekret rządu Nr 491, Orzeczenie #6464/10 Sądu Najwyższego.

Podstawowym dokumentem w tym przypadku jest Kodeks mieszkaniowy. Zgodnie z aktami normatywnymi, KM mogą być tworzone w formie:

• prywatne przedsiębiorstwo;
• w postaci spółdzielni mieszkaniowej;
• GUP lub DEZ.

Zgodnie z prawem federalnym spółka zarządzająca może być wysoce wyspecjalizowana, tzn. może świadczyć pewne usługi. Jednak dla lokatorów wygodniej jest, gdy jeden organ zajmuje się wszystkimi sprawami.

Oprócz rozporządzeń każda instytucja zarządzająca posiada własny statut, który określa cele, warunki działania i zasady funkcjonowania. Niedopuszczalne są wszelkie sprzeczności pomiędzy postanowieniami statutu a przepisami prawa.

Obowiązki

Ustawa o spółkach zarządzających w sferze mieszkalnictwa i usług komunalnych zobowiązuje takie organizacje do prowadzenia działań mających na celu poprawę jakości życia właścicieli domów. Spółka zarządzająca jest zobowiązana do przeprowadzania konserwacji części wspólnej, załatwiania spraw dotyczących ciągłości dostaw usług komunalnych. W ramach budżetu na wykonanie prac remontowych i rehabilitacyjnych. Firma zarządzająca zobowiązana jest do prowadzenia prac mających na celu utrzymanie w należytym stanie instalacji użytkowej, przestrzegania zasad bezpieczeństwa przeciwpożarowego oraz spełnienia wymagań dotyczących utrzymania odpowiedniego poziomu stanu sanitarno-epidemiologicznego.

Naprawa i utrzymanie nieruchomości przyległej

Ustawa o firmach zarządzających zobowiązuje takie organizacje do terminowego wykonywania remontów i napraw nieruchomości wspólnej. Aby śledzić wewnętrzne instalacje elektryczne, systemy grzewcze i odwadniające. Firma zobowiązana jest do pomalowania (wybielenia) lokalu, naprawy otworów drzwiowych i okiennych. Kontrola stanu pokrycia dachowego i terminowa naprawa.

Przez pojęcie "terytorium przyległe" rozumie się fragment gruntu, który przylega do danego domu mieszkalnego. Wielkość działki jest specyficzna dla każdego przypadku. Z kolei właściciele mieszkań zobowiązani są do uiszczania opłat za grunty.

Narzędzia

Oczywiście nie można sobie wyobrazić wygodnego życia bez obiektów użyteczności publicznej. To właśnie do tego zobowiązuje ich ustawa o spółkach zarządzających:

• Utrzymanie wszystkich systemów w stanie sprawności
• Zapewnienie terminowego wywozu śmieci;
• do pobierania czynszu;
• dochodzenie należności od osób nie będących płatnikami w drodze postępowania reklamacyjnego i sądowego.

Z kolei Spółka Zarządzająca nie ma prawa pobierać dodatkowych opłat ponad stawki zatwierdzone na zebraniu właścicieli.

Prawa

Ustawa o zarządzaniu przedsiębiorstwami daje takim organizacjom następujące prawa. W szczególności spółka zarządzająca ma prawo uczestniczyć i inicjować postępowanie windykacyjne wobec dłużników.

Firmy mają prawo zgłaszać władzom państwowym nielegalne przebudowy mieszkań. Mają prawo do składania skarg na niewłaściwe korzystanie z nieruchomości wspólnej.

MC mogą kontrolować dokładność danych przekazywanych z liczników i wstrzymywać dostawy mediów, jeśli mieszkańcy nie płacą za nie.

Przedsiębiorstwo ma prawo wykorzystać fundusz rezerwowy w przypadku zadłużenia wobec dostawców mediów lub w przypadku konieczności przeprowadzenia pilnych napraw.

Co nie jest objęte zakresem odpowiedzialności

Ani stare, ani nowe prawo nie przewiduje, że firma zarządzająca musi zainstalować monitoring, wyciąć drzewa czy naprawić domofony. Nie należy oczekiwać od spółki zarządzającej dekoracji przyległego terytorium lub wykonania prac budowlanych, które nie są bezwzględnie konieczne.

Odpowiedzialność i licencjonowanie

Ustawa o zarządzaniu spółkami określa odpowiedzialność za taką spółkę. Po pierwsze, istnieje odpowiedzialność za naruszenie przepisy budowlane budynku, za niewykrycie w terminie usterek technicznych. Do takie naruszenia CAO (art. 7.22) grozi grzywna w wysokości do 40 tys. rubli. To samo wysokość kary przewidziana jest dla sytuacji, gdy zalanie mieszkania nastąpiło z winy Firmy Zarządzającej.

Jeśli firma zarządzająca naruszy zasady bezpieczeństwa pożarowego, może spodziewać się kary w wysokości do 200 tys. rubli.

Jeśli okaże się, że firma nie podjęła działań w celu zapewnienia lokatorom usług komunalnych, może zostać ukarana grzywną do 10 000 rubli - art. 7.23 CAO.

Lokatorzy domu mają prawo złożyć skargę do prokuratury, inspektoratu mieszkaniowego, władz lokalnych, straży pożarnej. Należy jednak zawsze pamiętać, że jakość świadczonych usług zależy od aktywnej postawy życiowej każdego mieszkańca budynku mieszkalnego. Aby usunąć firmę z obsługi domu może być również na walnym zgromadzeniu wszystkich lokatorów.

Od 2016 roku wszystkie firmy są zobowiązane do wprowadzania informacji do systemu GIS mieszkalnictwa i gospodarki komunalnej o wykonanych pracach. Jeśli organizacja tego nie zrobi, lokatorzy mogą spokojnie wystąpić do organów regulacyjnych.

Od 2018 r. absolutnie wszystkie KM są zobowiązane do przejścia procedury licencyjnej. Ma to na celu zapewnienie, że wszystkie organizacje w pełni realizują swoje funkcje. Jednak pozbawienie spółki licencji nie jest takie proste, można to zrobić jedynie na drodze postępowania sądowego.

Dochody i odpowiedzialność lokatorów

Praktycznie każdy podmiot prawny jest tworzony w celu otrzymywania pieniędzy za świadczone usługi lub dostarczane towary. Firmy zarządzające nie są wyjątkiem. Kwota do zapłaty za usługi spółki jest ustalana przez zebranie mieszkańców. Jednak w przypadku zwiększenia kwoty do zapłaty, musi to być zatwierdzone przez mieszkańców na ogólnym zebraniu. Najczęściej dzieje się tak, gdy budynek wymaga gruntownego remontu, ponieważ taka usługa nie jest zawarta w taryfie. Jeśli mieszkańcy nie popierają inicjatywy Spółki Zarządzającej, nie ponoszą za nią odpowiedzialności.

To kolejna bardzo ważna kwestia dla mieszkańców bloków: "Czy firma zarządzająca budynkiem może ściągać długi, grzywny lub kary". Obecnie długi można odzyskać jedynie na drodze sądowej. Firma ma jednak inną dźwignię. Na przykład, jeśli mieszkaniec płaci za prąd, firma zarządzająca ma prawo go odciąć, jeśli istnieje dług. Jeżeli umowa zawierana jest bezpośrednio z przedsiębiorstwem dostarczającym energię, prawo to przysługuje wyłącznie przedsiębiorstwu dostarczającemu energię.

Kodeks mieszkaniowy daje Zakładowi Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej prawo do naliczenia opłaty karnej, jeśli mieszkaniec nie chce płacić za media. Obecnie wysokość kar wynosi 1/300 stopy refinansowania. Jeśli opóźnienie jest większe niż 90 dni, kara jest zwiększona do 1/130 długu.

Konkurs

Wybór firmy zarządzającej jest prerogatywą lokatorów w świetle obowiązującego prawa. Procedura przetargowa musi być oparta na wymogach art. 161 LCD oraz na zasadach przetargowych zatwierdzonych dekretem rządowym nr 75. Każdy podmiot Federacji Rosyjskiej ma swoje lokalne przepisy regulujące procedurę przetargową, ale z pewnością nie mogą one być sprzeczne z wymogami rozporządzenia i kodeksu mieszkaniowego.

Zwycięzca może zostać wyłoniony w drodze głosowania jawnego lub zamkniętego. Najważniejsze jest to, że w zebraniu musi uczestniczyć co najmniej 2/3 wszystkich właścicieli mieszkań.